Question Time, chiarimenti sul Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE)

BOLOGNA – L’assessora Valentina Orioli ha risposto questa mattina, in sede di Question Time, alla domanda d’attualità del consigliere Marco Lisei (Fratelli d’Italia) e della consigliera Elena Leti (Partito Democratico) sul Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE).

Domanda del consigliere Lisei
“Alla luce delle criticità sollevate dai diversi operatori del settore, dagli Ordini Professionali e dalle Associazioni di categoria, in merito alla delibera n. 397093/2019 in merito a “Aggiornamento delle schede tecniche di dettaglio ai sensi dell’art.2 comma 4 del Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE)” con la quale l’Amministrazione Comunale è intervenuta applicando regole che di fatto renderebbero impossibili la gran parte delle trasformazioni sull’edilizia esistente, frazionamenti degli immobili e ristrutturazioni. Conseguentemente, vi saranno gravi ripercussioni non solo sulle imprese, ma sul mercato immobiliare stesso e sui cittadini. Chiede al Signor Sindaco il proprio pensiero politico in merito; se non ritenga, alla luce delle vibranti proteste di molti operatori del settore, che tale decisione non avrebbe richiesto una maggiore condivisione e confronto; se non ritenga che tale decisione si ripercuota pesantemente sul mercato immobiliare di Bologna; se non ritenga che tale decisione blocchi le ristrutturazioni immobiliari e le riqualificazioni; se non ritenga opportuno riaprire il confronto e sospendere la delibera”.

Domanda della consigliera Leti
“Viste le notizie di stampa in merito al ricorso al TAR conto il Comune di Bologna, presentato dall’Associazione dei proprietari immobiliari APE – Confedilizia; domanda al Sindaco e alla Giunta: una valutazione politico amministrativa sulle variazioni approvate al RUE, in paricolare sul tema del frazionamento e sul tema degli oneri di urbanizzazione, per effetto della delibera regionale; quali sono le politiche dell’Amministrazione comunale in merito alle istanze dei proprietari immobiliari”.

Risposta dell’assessore Orioli
“Gentili consiglieri, le vostre domande mi permettono di fare chiarezza su temi che in questi giorni sono stati al centro dell’attenzione dei giornali, in molti casi mescolando le notizie in modo talvolta fuorviante, e sui quali abbiamo ricevuto comunicazioni da parte di cittadini, professionisti e imprese. Voi che le avete discusse e votate in Consiglio sapete bene che si tratta di due delibere differenti: gli oneri urbanistici e le schede del Rue.
La disciplina degli oneri legati all’attività edilizia, è materia di competenza regionale, ed è stata aggiornata dal Comune di Bologna con una delibera che discende da un analogo provvedimento regionale.
La nostra Regione ha definito in modo molto puntuale l’impianto della nuova normativa sugli oneri, sia nei principi che nei valori unitari, lasciando ai Comuni solo alcuni margini di libertà nel ritoccare alcune aliquote (al rialzo o al ribasso entro un range comunque definito). Non capisco dunque chi sostiene che “il Comune di Bologna ha alzato gli oneri”, prima di tutto perché l’iniziativa sugli oneri non è del Comune ma casomai della Regione, e comunque perché l’effetto che ci attendiamo dall’entrata in vigore della norma regionale – verificato tramite simulazioni da tutte le amministrazioni con le quali ci siamo confrontati – è un abbassamento generalizzato degli oneri, non certo un aumento.
La normativa regionale infatti segue in modo coerente la Legge Urbanistica che intende bloccare il consumo di suolo e incentivare la rigenerazione, quindi elimina il contributo straordinario e abbassa gli oneri per gli interventi di rigenerazione, e innalza invece gli oneri per i soli interventi fuori dal territorio urbanizzato. Inoltre gli importi delle opere di urbanizzazione realizzate direttamente dagli attuatori andranno a scomputo degli oneri, in maniera molto più rilevante rispetto a quanto previsto dalla precedente normativa.
Il provvedimento regionale, dunque, non solo è coerente con la ratio della legge urbanistica, ma ci sembra in linea con quanto richiesto dai costruttori, che hanno sempre lamentato gli alti costi della rigenerazione urbana e giustamente chiedono incentivi. Tutti auspichiamo che questo provvedimento, che certamente comporterà minori entrate per i Comuni, possa effettivamente servire a rilanciare e generalizzare interventi di recupero di buona qualità sui tessuti urbani esistenti.
Dunque cosa ha fatto il Comune di Bologna? Perché si dice da più parti che abbiamo aumentato gli oneri? Francamente faccio fatica a comprendere.
Ci siamo limitati ad esercitare alcune prerogative riconosciute dalla delibera regionale, nella scelta di aumentare o diminuire ulteriormente i valori unitari di alcune voci di contributo. Lo abbiamo fatto nello spirito di incentivare per quanto possibile alcune attività che più di altre faticano a diffondersi in città, e delle quali c’è invece bisogno – penso agli impianti sportivi, alle strutture socio assistenziali ed educative, e all’edilizia residenziale sociale.
Abbiamo scelto al contrario di innalzare i valori solo per la funzione commerciale in considerazione degli impatti che essa genera nel nostro territorio e della importante quantità di valore aggiunto generato che deve essere reimpiegato a favore della collettività, per la realizzazione di opere di interesse pubblico.
È importante ricordare che le trasformazioni urbane vanno accompagnate con la realizzazione e costante manutenzione delle infrastrutture e delle reti e dei servizi pubblici, a questo servono gli oneri e il contributo di costruzione.
Infine, abbiamo scelto di non ridurre ulteriormente gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per gli interventi che soddisfano elevati standard di qualità edilizia in considerazione del fatto che, a differenza di quello che accade in molti altri comuni, i nostri strumenti urbanistici vigenti già prevedono incentivi volumetrici per favorire la qualità edilizia.
Abbiamo anche affermato, e qui lo ribadisco oggi, che le nostre decisioni vanno monitorate nei loro effetti, e che ci impegniamo a rivederle, se si renderà necessario, in concomitanza con l’approvazione del PUG.
Veniamo invece alle schede tecniche allegate al RUE.
Che cosa abbiamo cambiato?
La scheda d E 4.7 “controllo dell’illuminamento naturale” contiene le norme che garantiscono che gli spazi che vengono dedicati alla residenza debbono fruire di luce naturale.
Cosa è cambiato di così importante?
Abbiamo esplicitato che i locali principali ad uso abitativo (soggiorno, cucina e camera da letto) devono essere provvisti di finestra apribile posta su piano verticale e che affacci su uno spazio libero quale via, piazza, cortile, patio. Inoltre che le finestre sui muri perimetrali abbiano il bancale con altezza normale per permettere a tutti di guardare fuori, anche a chi è su una sedia. Questo vale sia per le nuove costruzioni che per i cambi d’uso verso la residenza.
Quindi cosa non si può più fare?
Ad esempio ricavare da un magazzino o da una fabbrica o da un negozio sotto i portici delle residenze che non abbiano delle finestre vere che affaccino su uno spazio arieggiato.
La scheda d E 4.9 “ventilazione” contiene le norme che garantiscono l’apporto d’aria alle unità immobiliari.
Cos’è cambiato di così importante?
Abbiamo esplicitato che i locali principali ad uso abitativo (soggiorno, cucina e camera da letto) devono essere provvisti di finestre veramente apribili, cioé che si aprano per più di 30° e che possano avere dei comandi automatizzati, utilizzabili anche da una persona su sedia a rotelle.
Inoltre abbiamo riproposto una norma che accompagnava i regolamenti di igiene del Novecento in cui, per le residenze, deve essere garantito il riscontro d’aria effettivo, attraverso aperture su pareti contrapposte o perpendicolari tra loro o anche con aperture in copertura. Questa norma garantisce che le nuove residenze abbiano la possibilità di avere corrente d’aria. La ventilazione effettiva delle nuove unità immobiliari è fondamentale per la qualità dell’abitare e soprattutto per far fronte all’innalzamento delle temperature indotte dal cambiamento climatico.
Cosa non si può più fare? Ad esempio trasformare in monolocale un negozio quando l’unica apertura è la porta di accesso o progettare una residenza dove per aprire una finestra occorre usare una scala. O ancora trasformare un appartamento medio grande in 5 monolocali con solo 5 finestre e quindi la necessità di inserire 5 nuovi condizionatori per garantire delle condizioni minime di benessere.
La scheda d E 8.2 “organizzazione distributiva degli spazi e attrezzature” inserisce specifiche che aiutano la progettazione di qualità.
Cos’è cambiato di importante?
Le specifiche tecniche inserite impediscono che vengano realizzati dei locali di abitazione negli spazi al di sotto del piano di campagna sia al fine di garantire situazioni di vita salubri, sia per garantire la sicurezza in seguito a repentini allagamenti conseguenti ai cambiamenti climatici.
Devo dire che mi capita raramente di confrontarmi sui contenuti tecnici del mio lavoro con persone non addette ai lavori. Le norme urbanistiche ed edilizie hanno un livello di tecnicismo che scoraggia l’interesse di coloro che non se ne occupano professionalmente. Tuttavia devo riconoscere che, non solo la consigliera Leti, ma molte persone, anche semplici cittadini, nel corso degli ultimi mesi, mi hanno chiesto che cosa stesse succedendo a Bologna, e mi hanno sollecitato a prendere provvedimenti contro le trasformazioni selvagge dei piani terra, e in generale degli edifici nella nostra città, che si stanno trasformando per effetto di una corsa alla realizzazione di piccole unità immobiliari ad uso residenziale, spesso sprovviste dei requisiti minimi che una abitazione deve avere.
Credo che tutti concordiamo sul fatto che Bologna è una città che ha bisogno di più alloggi, ma non certo di alloggi ad ogni costo! Bologna ha bisogno invece di case adeguate per accogliere degnamente tutti coloro che scelgono la città per viverci, per studiare, e anche solo per passarci un weekend!
Le modifiche alla schede tecniche non hanno come finalità di riportare la città al Medioevo ma piuttosto di evitare che la forte tensione abitativa e di richiesta di ricettività a breve termine porti ad una velocissima trasformazione del tessuto urbano.
Queste trasformazioni puramente speculative non solo non danno nessun valore aggiunto alla città ma creano le condizioni per un peggioramento delle condizioni ambientali e sociali perché inducono maggiori consumi energetici, aumento della temperatura locale attraverso il flusso dell’area calda emessa dai condizionatori e rarefazione del tessuto sociale permanente.
Quindi, nel merito dei contenuti delle schede, ritengo che non possiamo che riconoscere che sono a favore di una migliore qualità dell’edilizia residenziale, come peraltro mi sembra che sia stato ben compreso in commissione, dove non ci sono stati rilievi.
Un obiettivo di qualità che è di fondamentale importanza, e nel cui merito non intendo assolutamente entrare perché mi sembra che dobbiamo essere tutti compatti nel pretendere maggiore qualità, nell’interesse di tutti i cittadini.
Ho sentito in questi giorni circolare molte notizie, compresa quella di telefonate fatte al Comune di Bologna per dare suggerimenti su come modificare questa delibera. Vi posso garantire che né io né i tecnici che sono responsabili di questo provvedimento abbiamo ricevuto telefonate. Comunque voglio rassicurare tutti: questa amministrazione comunale, nella sua parte politica e tecnica, è costituita da persone sufficientemente attente, responsabili e competenti da sapere quando è necessario intervenire per modificare o migliorare i propri provvedimenti.
Come previsto in delibera le norme contenute nelle nuove schede RUE si applicano solo alle nuove pratiche di edilizia privata presentate dall’11 settembre e alle nuove previsioni di edilizia residenziale pubblica programmate dopo tale data.
Nell’applicazione della norma c’è già un profilo di sensibilità nel permettere la conclusione di operazioni immobiliari che sono già state pensate e hanno iniziato il loro iter almeno con valutazioni preventive.
Dal momento che abbiamo appreso da diverse segnalazioni che l’entrata in vigore della delibera ha creato difficoltà a cittadini e professionisti per pratiche già istruite ma non ancora depositate o per atti di compravendita in corso, martedì prossimo porterò in giunta un atto che rimette in termini la delibera differendone adeguatamente l’entrata in vigore”.